在《主要居所（Principal Residence ）系列（二）——自住房转出租》这篇文章里我们介绍了自住房转出租的税务处理。这篇文章我们主要介绍出租屋变自住房时税务上如何处理以及如何利用主要居所豁免PRE最大限度的减少资本增值税。
在您决定将出租物业转变成自住物业时，第一个选项是在税表上申报以用途发生变更时的公允市场价值出售这个物业。您需要联系一位房地产经纪或物业评估师，以确定物业在用途变更日期的市场公允价值。因为物业是出租物业，不能享有主要居所豁免。物业资本增值的50%，即物业购买成本和变更用途时的市场公允价之间的差价的一半将计入当年的个人应纳税收入中。
同自住变出租时一样，税法也提供了一个45（2）税权选择的姐妹条款：45（3）税权选择。当出租物业变成业主的自住物业时，业主可以选择提交税权选择45（3）election，这将被视为物业用途的变更并未发生。类似于45（2）税权选择，提交45（3）税权选择后业主有机会额外将物业变成自住房前的4年出租的时间指定为主要居所。
举例说明：
小刘于2011年在滑铁卢大学毕业后留在了当地工作。2013年以50万加元在多伦多购入了一个condo作为投资物业，并在收房后立即挂牌出租。2017年一家多伦多大公司给了小刘一个不错的offer，小刘决定接受这个工作机会搬到多伦多工作生活。于是小刘收回了自己在多伦多的投资物业用于自住。小刘的物业在收回自住时的市场评估价为70万加元。在税法上视同于小刘以70万出售了投资物业，同时又以70万的价格购买了一个自住物业。2022年，小刘决定卖掉condo换一个大house，于是将自己的condo 挂牌出售，并最终以100万加元的价格出售了自己的condo。
如果是选项一，小刘需要在2018年4月30日之前在税表上申报以70万出售了出租房，房产增值20万加元，10万元将作为应税收入计入小刘2017年个人应税收入。假设2017年小刘个人边际税率是40%， 10万的应纳税收入需要缴纳4万元的税款。2022年最终出售物业时，小刘需要在2023年4月30日之前申报以100万元出售主要居所，自住房的成本价是70万。因为有主要居所豁免，无需缴纳资本增值税。
如果小刘选择提交45（3）税权选择，那么2017年的视同售出将没有发生。房产从2017年开始将作为小刘的自住房，同时小刘还有机会额外指定2017年以前的4年作为主要居所。也就是说从2013-2016年出租的4年也可以作为主要居所，享受主要居所豁免。2022年最终出售物业时，小刘需要在2023年4月30日之前申报以100万元出售主要居所，自住房的成本价是50万。因为有主要居所豁免，无需缴纳资本增值税。同时小刘还需要在2023年4月30日之前提交45（3）的税权选择。
提交45（3）税权选择需要满足以下条件：
- 必须按时申报出租期间的租金收入
- 出租期间不能申报房子的折旧
不同于45（2）的申报截止日期，45（3）税权选择最晚提交时间是房屋实际出售次年的4月30；或者是CRA来信要求业主提交45（3）税权选择后的90天。
类似于45（2），通常业主只能额外指定4年时间作为主要居所。但在特殊情况下，可以向CRA提交申请，延长指定主要居所的时间。
45（2）和45（3）这一对姐妹条款确实是帮助业主省税的好工具。但有些情况下，使用这两个税权选择并不是明智之举，如果不熟悉加拿大税务，在做决定前一定要咨询有经验的会计师。下篇文章我们将通过实例分析说明如何更好的运用税法45(1), (2), (3) 这几个条款最大化的节省税款。
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