加拿大的Underused Housing Tax（UHT）未充分利用住房税主要针对非加拿大人持有的住宅物业但空置或未充分利用而征收的一项税收。于2022年1月1日生效，将对不满足豁免条件的空置或未充分利用的物业每年征收住房价值1%的UHT。在一些特殊情况下，也可能适用于加拿大公民或永久居民的业主。对于多伦多市和温哥华市的业主，需要特别注意的是UHT是联邦政府推出的，需要向联邦税务局CRA申报。多伦多及温哥华市政府的房屋空置税是当地市政府推出的，在市政府申报，二者不可混淆。
什么样的房屋是未充分利用的房屋
UHT使用排除性原则定义空置或未充分利用的住宅。如果不满足以下的条件，就将被视为未充分利用的住宅：
- 主要居所：业主及其配偶或同居伴侣的主要居所，或住宅由业主在加拿大读书的子女居住。
- 由其他合格的居住者居住至少180天以上，并且只计算合格的居住期间qualifying occupancy period。连续居住30天为一个合格的居住期间。不足30天连续居住不算合格居住期间，将不包括在计算有效居住的时间内。合格的居住者包括：
- 非亲属的租客
- 有亲属关系的租客，但需要有书面协议并按市场价付房租
- 业主及其配偶持有加拿大工签，并在加拿大工作
- 加拿大公民或PR的配偶，父母和子女
适用UHT的民用住宅包括：独立和半独立屋，Townhouse，Condo以及少于3个单元的复合公寓。
谁需要申报UHT
如果你不属于以下定义的被排除业主，那就有义务申报UHT。
- 加拿大公民或永久居民
- 任何人包括加拿大公民或永久居民，作为加拿大信托的受托人持有物业
- 加拿大公司，其股票在加拿大证券交易所上市；
- 加拿大注册慈善机构；
- 加拿大的合作住房公司；
- 原住民政府机构或完全由原住民政府机构拥有的公司。
如果您不是以上定义的被排除业主，那就是UHT法案定义的受影响业主。大多数在加拿大拥有住宅物业的非公民和非永久居民，无论该物业是直接持有或通过公司、信托或合伙人制Partnership持有的，都是受影响业主。此外加拿大人控股的私人公司CCPC和其他加拿大私人公司，信托和合伙人制Partnership如果持有加拿大的民用住宅物业也是受影响业主。无论房屋是否控制或未充分利用，受影响业主就必须按时提交UHT申报表。
如何提交UHT
UHT将适用于全加拿大境内的住宅物业。截至 2022 年 12 月 31 日在加拿大拥有住宅物业的受影响业主，必须在 2023 年 4 月 30 日之前提交该物业的 UHT-2900表格 并且支付相应的税款。对于拥有多个物业的受影响业主，每个物业都需要单独提交一份UHT-2900表格。UHT 有许多例外情况，它们包括季节性使用的物业，因危险而无法进入的物业，因装修至少120天无法使用的物业，当年购买的物业的业主，业主在当年去世以及指定的加拿大公司，合伙人制或信托持有的物业等特殊情况。一些特定区域的度假物业也在豁免之列。
交多少税
有两种方法计算UHT，
第一种：UHT 为1% 的应税价值。物业应税价值为以下两者中取高值：
- 政府地税评估物业价值；
- 或最近一次的销售价格
第二种：市场公平价FMV计算。业主必须在UHT 申报表上同时提交税权选择使用市场公平价申报。
不提交UHT的后果
没有按时提交UHT 申报的业主将会面临罚金, 罚金为以下两者中的高值：
- 个人$5000，公司或信托等$10,000;
- 5%的UHT 税款，外加每晚一个月3%UHT税款
另外提醒一点，必须要有加拿大SIN社保号码 或ITN个人税号才能提交UHT申报表。如果您曾经是加拿大永久居民，并且有了SIN号码，仍然使用原来的SIN号码申请，否则要申请个人税号ITN。如果是公司持有的物业需要公司注册UHT账户，账户号码是9位数business number+RU0001。