多年的税务实践中，地产经纪客户特别是新入行的地产经纪客户问的最多的问题就是：我可以在税务申报时抵减哪些费用？地产经纪无论是以个人名义作为自雇人士经营还是注册成立PREC (Personal Real Estate Corporation)运营，都是经营一个生意。既然是经营生意，按照税法规定就可以抵减为赚取商业收入而产生的合理费用。也就是说任何和生意直接相关的费用都可以抵减，决定因素是产生的费用和赚取的收入是否有直接的联系以及保留相应的文件、收据等作为证据。
以下是一些金额较高且容易被税局关注的常见申报费用：
返佣
返佣在房地产交易中非常常见。是地产经纪向客户表示感谢并进一步扩大自己业务的有效方式。返佣与其他所有费用一样，是为了获得佣金而产生的，它是100％可抵扣的，但要将它与特定交易直接联系起来。
实际操作中，通常有两种不同的方式给客户返佣：
通过地产经纪公司Brokerage给客户返佣: 地产经纪公司在发放地产经纪佣金时会将协商好的返佣扣除，由地产经纪公司直接给客户返佣支票。这种情况下返佣部分并没有包括在地产经纪的收入当中。返佣将作为地产经纪公司的费用扣除。通常这种情况下地产经纪个人或PREC不需要做什么，也无需申报返佣费用。
由地产经纪直接给客户返佣：地产经纪收到全额佣金后，从自己的账户上给客户返佣。地产经纪需要在自己的税表上申报返佣费用。需要保留相关的凭证，包括客户的姓名，已完成交易的地址，并提供付款证明。应尽量避免用现金支付返佣，最好用支票或银行汇票，并且保留复印件或扫描件。有条件的可以准备一个返佣的收据让客户签字。如果没办法让客户签字，应尽量保留和客户沟通的Email，短信等相关信息。
关于返佣双方的税务处理，可以参考我们之前的文章《官宣：税局关于房产交易中返佣税务处理的答复》
餐饮娱乐费
餐饮和娱乐费用只有50％可抵减，前提是必须和您的业务相关。地产经纪如果带客户出去吃饭，是可抵扣的餐费。如果您和自己的家人出去吃饭，而他们不是您的客户，那么这顿餐费就不是可抵扣的费用。一个人的餐饮费用，比如给自己买的工作午餐通常是不可以抵扣的。即便是宴请客户吃饭，也要遵循合理原则。假如您请您的VIP客户去了一家非常昂贵的米其林餐厅用餐，并且开了几瓶价格不菲的陈酿，这顿饭花了$5,000块。但CRA可能认为合理的商务宴请费用应该不超过$1,000，所以只允许$1,000的50%作为费用抵减。演唱会，NBA，冰球比赛的门票也同样适用50%可以抵减的规定。
此外餐饮娱乐费用的50%可抵减费用也同样适用于HST的申报。
如果地产经纪有自己的办公室和销售团队或其他辅助员工，员工聚餐或节假日派对的费用是可以100%抵减的，但是每年不能超过6次。
经常有客户问我们高尔夫俱乐部的费用可以抵减吗？很不幸，加拿大税法中有明确的规定，高尔夫俱乐部的费用是不可以抵减的，即便是您有很多生意是在高尔夫球场上促成的。但是在高尔夫俱乐部请客户吃饭的餐饮费用是50%可抵减的。
汽车费用
商业用车是可以抵减的费用，前提是必须基于驾驶商业里程计算。地产经纪用车比较多，做好里程登记就非常重要。CRA在审计汽车费用时会要求提供驾驶里程登记表Autolog。维护一个驾驶里程登记表对于繁忙的地产经纪人不是一件容易的事。建议地产经纪人可以借助驾驶里程记录App或设备来维护自己的驾驶里程记录。
可抵减的汽车相关费用还包括：汽油费，lease的费用，保险费，牌照费，高速公路收费，贷款利息，以及车辆折旧费用等。这些费用都必须按照驾驶的商业里程和总里程的比例申报。
如果您的车是finance购买的，最多能抵减的折旧数额是$34,000+HST=$38,420. （2023年起增加到$36,000+HST=$40,680）如果您的车是lease的，每月允许的最高可抵减lease是$900, 同时还受到最高允许的汽车价格$34,000的限制。最终实际可用抵扣的lease费用是通过一个复杂的公式计算出，感兴趣的可以到税局网站查询。
对于成立了PREC公司的地产经纪，个人名下的车也可以按商业里程比例申报费用。有两种申报方法，可以按比例申报各项明细费用，也可以根据驾驶商业里程数按每年税局公布的里程费率计算。如果车是放在公司的名下情况就会相对复杂。因为私人用车的部分是不能用作公司费用抵减的，这部分私人用车的费用会作为应税福利计入当年个人收入。总体上来讲，如果不能保证汽车是几乎100%用于商业用途的，一般不建议将乘用车放在公司名下。
地产经纪用车比较多，到底应该lease 还是finance ？这个问题几乎是每个地产经纪都会问到。其实从税务的角度来说，两者没有本质的区别。这个问题更多的是一个财务问题和使用习惯的问题。finance 买车每个月现金流压力大一点，如果有可能一次性付清车款也许会拿到更好的折扣，另外lease每年限制的公里数是否够用等这些因素是地产经纪人应该考虑的。
对于零排放汽车（电池容量至少为7千瓦时的插电式混合动力车，以及全电动或完全由氢能源驱动的车辆），2022年度最高可抵减的折旧限额是$59,000+HST, 2023年起该限额增加到$61,000+HST。并且零排放汽车折旧率是100%，而不是普通汽车的30%折旧率。也就是说符合条件的零排放汽车可以在第一年100%抵减。
家庭办公室费用
税法规定申报家庭办公室费用需要至少满足以下两个条件之一：
- 您的住所是您主要的办公场所(principal place of work)。主要办公场所的意思是至少50%以上的工作时间是在家里的
- 家中必须有特定的区域或房间是专门（exclusively）用来办公的，并且是经常性的连续性的使用这个区域或房间用于会见客户或其他人。
地产经纪如果主要在家里办公，可以按家庭办公室的面积比例申报水电气，房贷利息或房租，房屋保险，维修维护，清洁费用以及家庭网络等费用。家庭办公室费用不能超过地产经纪的收入，也就是说不能用家庭办公室费用造成亏损。当年没有用完的家庭办公室费用可以留到以后年份使用。家庭办公室费用也是CRA容易关注的科目，申报时应尽量遵循合理和保守原则。
礼物和礼品卡
很多房地产经纪人会在客户物业交接时向客户赠送礼物或礼品卡，以表示对客户的感谢和恭贺乔迁之喜。如果您可以将客户礼物与佣金收入联系起来，通常可以作为商业费用抵减。礼物可以包括电器，家具等。也有许多地产经纪喜欢给客户赠送礼品卡，但不是所有礼品卡都一样抵减。酒店、餐厅和食品超市礼品卡只能抵减50%，所以要赠送礼品卡给客户最好选择其他类型礼品卡。
介绍费（Referral ）
从税务的角度来看，只要费用是为了获得佣金所支出的，您就有资格从收入中扣除这笔费用。您可以给成功介绍客户的介绍人支付介绍费，并且作为生意支出抵减。同返佣一样，保留相关文件记录很重要，您需要记录下支付介绍费的原因，介绍人的姓名，最好是与具体交易有关的介绍费并请介绍人在收据上签字。介绍费应当由收到费用的介绍人来申报收入并缴纳所得税。如果介绍人有注册HST号码，您也需要为介绍费支付HST。有条件的最好能出具T4A给介绍人。
这里要强调一点，虽然税法上介绍费是允许抵减的生意支出，但有些地产局禁止向非持牌经纪人支付介绍费。地产经纪在支付介绍费或抵减介绍费时需要考虑合规经营的问题，不要给自己招来不必要的麻烦。
雇佣助理的费用
很多繁忙的地产经纪人会雇佣助理帮自己处理一些文书工作，做宣传或一些日常办公室管理工作。雇佣助理的费用是完全可以抵减的生意支出。需要注意的一点是雇佣的助理是以合同工sub-contractor形式工作还是以雇员的形式工作。两者的区别是合同工sub-contractor属于自雇，作为雇主的地产经纪人无需支付CPP，EI，也没有代扣代缴所得税的义务。如果是雇员，作为雇主需要为员工缴纳CPP, EI及代扣代缴这些税费。到底请的助理是合同工还是雇员，并不是随便决定的。通常CRA会从工作的控制，经济独立性，使用工具和设备的所有权，财务风险的程度，以及是否有权雇佣其他合同工完成工作等方面来衡量是雇佣关系还是合同关系。
差旅费
如果旅行的主要目的是为了生意，例如推广房地产项目，接触潜在客户，参加行业会议等，相关的差旅费用就可以抵减。经常有客户询问，我回中国探亲期间也顺便接触了一些客户，并推广了多伦多的几个地产项目，这种情况下是否可以申报差旅费？很遗憾这种情况机票酒店等差旅费用是不能作为生意支出抵减的，因为回中国的主要目的是探亲。假如在中国因为工作产生了一些其他费用，比如长途电话费，VPN费用等是可以申报的。
如果您回国是先去了上海参加房地产博览会，在展会结束后顺便回了一趟成都老家探亲，随后经过上海返回多伦多。这种情况下您回国的目的也许就可以算做商业为主，多伦多往返上海的机票和上海的酒店费用都可以作为商业费用抵减。但是上海往返成都的费用和商业无关，不能抵减。申报差旅费要注意保留各种单据并做好记录，包括注册展会的确认函，和异地客户的来往邮件、短信，机票酒店收据等。
关于差旅费，2020年有一个比较有趣的法庭案例。加拿大国宝太阳马戏团的创始人Guy先生于2009年进行了一次商业太空旅行并在国际空间站停留数日。Guy先生将这次太空旅行的费用总共4180万加元当做商业旅行费用申报。他的理由是太空旅行的目的是为了宣传太阳马戏团并且是太阳马戏团成立25周年庆祝活动的一部分。CRA拒绝了这笔费用的申报，官司一直打到联邦法庭。2020年联邦法庭作出裁决，驳回了Guy先生的上诉，支持了税务法庭的裁决。法官的判词是这样写的 “I find that the motivating, essential and overwhelmingly primary purpose of the travel was personal”
学费/培训费
参加地产经纪课程的学费是不能作为商业费用抵减的，因为这个时候还是学员没有拿到牌照，没有执业资格。在没有拿到牌照之前，学费只能在个人税表上以tuition credit形式申报。如果已经通过考试，拿到牌照具备了执业资格，专业相关的培训费用都可以作为商业费用抵减。可抵减的培训费用必须是和从事行业有关的培训或课程，滑雪培训或高尔夫培训的费用是不能作为商业费用抵减的。
会展费用（conference）
参加各种行业会展的费用是可以抵减的。如果是自雇的地产经纪，每年最多可以申报2次的会展费用。如果是以PREC公司运营的地产经纪，原则上对会展费用申报是没有次数限制的，但是也要遵循合理原则，必须能够解释会展和地产行业的相关性。
保险费
地产经纪无论是自雇还是成立了PREC公司，都可以抵减自己的专业责任险保费。如果您有自己的办公室，也可以抵减一般责任险和租赁保险。自雇的地产经纪还可以将合格的私人医疗保险费作为商业费用申报。PREC公司不可以将个人名下的私人医疗保险费用作为商业费用抵减。如果PREC公司有超过3个雇员（可以包括股东在内），可以考虑购买团体医疗保险或在合格的管理机构开设Health Spending Account。无论是自雇还是PREC公司，购买的人寿保险，大病保险都不可以作为生意费用抵减。（因商业贷款需要购买的作为担保的人寿保险除外）
其他常见费用
除此以外，常见的费用还有广告费，牌照费，办公费用，staging 费用，经纪公司收取的费用，商业银行账户的费用，行业相关的会员费等。这些费用通常金额占比不多，也比较简单明了，这里就不再一一赘述。
篇幅有限，这里只是列出了地产经纪执业中常见的和问题较多的一些费用，希望对地产经纪人有所帮助。如果您对某一项费用不是很确定，请保留好相应的单据，我们很高兴能在报税是和您一起审阅这些单据。在申报商业费用时，要认真核实费用的真实性，并合法合规地进行申报，以保证自己的合法权益。同时，也要注意遵守相关法律法规，避免因申报不当而带来的税务风险。不论申报什么费用，保留相关的单据，文件和其他证据是最重要的。
关于安省地产经纪人成立PREC (Personal Real Estate Corporation)的问题，可以参考我们网站早前的文章：《地产经纪人如何设立Personal Real Estate Corporation (PREC)》