我们先看看什么是新房HST Rebate以及申请新房HST Rebate的条件。
什么是新房HST Rebate
加拿大政府为了鼓励国民置业安居，对于购买新建住宅，包括大规模翻建的住宅的家庭，政府会返还一部分HST。HST rebate 分为两种：
- GST/HST New Housing Rebate 自住房rebate
- GST/HST New Residential Rental Property Rebate （NRRP）出租房rebate
注意只有民宅Residential property 才有HST rebate，商业物业是不可以申请的。
自住房申请的条件：
1，购买物业的必须是自然人，而不能是公司或信托
2，必须是用于自己和家人（Relation）享用的。这里的家人包括，配偶，同居伴侣，父母，兄弟姐妹，子女，祖父母，但是其他亲属都不算。
3，申请人必须是实际搬进去住，把新房当作自己和家人的主要居住所Primary residence，而且第一个入住的必须是申请人和家人
4，申请人实际付了新房的所有GST/HST
5，房屋产权已经过户到申请人名下
同样购买的用于出租的新物业也可以申请出租物业的rebate。
出租房申请的条件：
1，新房子的第一个住户是租客
2，租客必须要住满一年（需要有一年的出租合约，或者month by month实际住满一年）
3，必须在新房基本建成Substantially completed之后两年内申请
通常自住房的HST rebate都是开发商代为申请的，开发商的标价实际上已经减掉了HST rebate，这样能让房价看上去低一点。出租物业的HST rebate需要购房者自行申请。对于在安省的价值超过45万加元的物业，HST rebate的数额最高封顶$24,000。
怎么申请 HST rebate?
对于购买自住的新房的买家，可以不用理会这个问题，因为开发商都会替你申请了。返还的HST 会在最终的房价上体现。律师给的 Statement of Adjustments上有具体的明细。
对于购买出租物业的买家，就要麻烦一点了。一般开发商是不负责申请的，买家要先交13%的HST，然后再申请rebate。买家需要填写下面两个表格：
GST524, GST/HST New Residential Rental Rebate Property Application
RC7524-ON, GST524 Ontario Rebate Schedule
两个表格都可以在税局网站上下载，也可以登录My account，在file HST rebate里在线提交申请。因为表格和申请过程比较繁琐，具体怎么填写就不谈了，如果不是很明白建议联系会计师代劳。
HST rebate的金额？
以安省为例，13%的HST 中，5%是联邦收的，8%是安省收的。联邦退联邦的税，安省退安省的税。
联邦部分的退税：
- 35万以下的房屋，联邦退税是5% 联邦部分的36%，最高$6300封顶。
- 35万以上，45万以下，联邦部分的退税会随着房价的增加逐渐递减。
- 45万以上的房屋，很不幸联邦部分的退税会全部取消。
安省部分的退税：
- 40万以下的房屋，安省退税是8%安省部分的75%，最高$24,000封顶。
- 超过40万的房屋，安省退税不会递减，直接拿最高$24,000的退税。
世上的事都是计划不如变化快。当初买房时是准备自住的，但是后来情况有变房子不得不改成出租物业怎么办？因为买房时是以自住名义买的，开发商会帮你申请HST rebate，并且从房价中减掉。但是close后你变更用途了，就不能再用自住房的HST rebate了，而要走出租物业的HST rebate。你必须先把返回的HST交回给税局，然后在申请出租物业的HST rebate。其实金额都一样，就是填的表不一样。
强调一下，不要心存侥幸！如果是按自住的目的交接了物业，但自己或家人不能搬入新房居住，一定要第一时间出租出去，并且申请出租物业的HST rebate。我们在过去几年中已经见到多个类似案例，最后自住和出租的rebate都拿不到。
值得关注的HST Rebate 案例
大体了解了HST rebate的情况后，我们再来看看一个值得关注的新房HST Rebate的案例。官司的背景是这样的，2012年一个叫Mohammad Cheema的先生在旺市购买了一个价值超过80万的楼花。Cheema先生购买楼花的目的是为了自己和家人居住，但是因为无法获得足够的贷款，Cheema先生要求他的朋友Akbari和他一起签了购房合同，以便帮助自己获得银行贷款。在2013年7月交房时，产权注册文件上显示Cheema和他的配偶获得了99%的房屋产权，朋友Akbari占有1%的产权。同时Cheema和Akbari 也签署了一份Bare trust简易信托协议，协议中规定朋友Akbari只是为Cheema先生代持1%的房屋产权，房子的真实持有人还是Cheema和家人，Akbari不承担任何购房费用和未来的房屋相关的支出。房屋过户后，Cheema一家就搬入了新房居住并且作为自己家庭的主要居所。
但是不久以后CRA就找上门来，说Cheema不符合新房HST rebate的条件，需要交回$24,000加元的HST rebate给税局。原因是房屋产权上有他朋友Akbari的名字，而Akbari并没有居住在房子里。Cheema先生早就料到税局有这一手，所以早有准备，拿出了和朋友签订的Bare trust协议，证明自己才是房子的Beneficial owner，而朋友Akbari只是一个Legal title holder。CRA坚持认为Ownership房屋产权就是根据土地注册文件上的名字决定的。Akbari签了购房协议，也占有1%的产权，也是房产所有人之一。双方争执不下，官司打到加拿大联邦税务法庭Tax court of Canada，2016年联邦税务法庭根据加拿大税法中对Bare trust协议的一贯处理原则，就是在税务处理上忽略Bare trust，以财产的实际持有人Beneficial owner为准，认定Akbari只是Hold legal title不是Particular individual，Cheema 先生和配偶是房屋的实际持有人。税务法庭基于这样的认定，做出了有利于Cheema判决，认为Cheema是符合申请新房HST rebate的条件的。
看到这里不要以为这个案子就此结束了，虽然联邦税务法庭判决CRA输了，但是CRA选择上诉，2018年2月联邦上诉法院的裁决推翻了税务法庭的判决，支持了CRA对Cheema 先生新房HST rebate申请的处理决定，认为Cheema是不符合新房HST rebate的条件，需要退还$24,000的HST 税款。这次联邦上诉法院的裁决背离了加拿大税法中对Bare trust 的一贯处理原则，同时也背离了联邦政府推出新房HST rebate以减轻购房者的负担的初衷。至于为什么联邦上诉法庭做出这样的裁决我们不得而知。
2018年4月Cheema进一步向加拿大联邦最高法院申请上诉，但是2019年2月联邦最高法院拒绝了Cheema的上诉申请，支持了联邦上诉法庭的裁决。至此，这个关于新房HST rebate的案子尘埃落定。结果就是，如果要符合新房HST rebate的条件，所有签署购房协议的个人都要搬进新房居住，并且将新房作为自己的Primary residence，即便是通过Bare trustee持有物业，trustee也要满足这个条件。
加拿大是法治社会，法官的裁决高于一切。我们没办法改变法庭判决，但是可以根据这个判决采取必要的措施，以避免Cheema先生的悲剧发生在自己身上。如果要申请新房HST rebate，购房合同上千万不能加其他人的名字，除非能保证所有人都居住在新房里。如果因为贷款原因需要其他人帮自己获得贷款，一定要只签署贷款文件，不要在购房合同和产权注册文件上出现其他人的名字。如果已经找朋友签署了购房文件，最好交房后将房屋出租一年，这样可以申请出租物业的HST rebate。这几年工作中我们每年都能遇到至少一两个因为违反HST rebate的条件，白白丢掉这$24,000的客户。遇到比较复杂的情况，千万不要自己想当然，一定要咨询专业会计师或律师！