众所周知，在加拿大这个万税之国，真正免税的东西真是少之又少。我们大多数工薪阶层能享受到的基本就只有TFSA，主要居所的增值和人寿保险的理赔金。赌场赢的奖金和中彩票的奖金虽然也是免税的，但不是人人都能有这份幸运。今天主要和大家聊聊Principal Residence Exemptions，即主要居所增值税豁免，简称PRE。
最近Nation Post 国家邮报旗下的财经副刊Financial Post刊登了一篇关于CRA严打滥用主要居所增值豁免的文章。文章中列举了今年9月份判决的一对渥太华夫妇的法庭案例。
这对在安省渥太华地区居住的夫妇，在2007年、2008年、2009年、2011年和2012年这五年买卖5套房屋，并且每次出售房屋都是按主要居所申报PRE，所以一分钱的税都不用交。CRA注意到这对夫妇几年时间里连续买卖多套房产，而且都是按照主要居所出售，一分钱税不交，自然是不同意。CRA重新评估了这对夫妇这5年的税表，把售房的收入全部作为生意收入来申报，并且还加上了应缴税款50% 的Gross Negligence Penalties重大过失罚金。
我们先看看这对夫妇的以及这5套房子的基本情况。这对夫妇经营着混凝土浇筑和地基修护的生意。按购买时间顺序我们将5套房子分别称为1号，2号，3号，4号和5号房。
自住房1号，2号和3号
2006年，这对夫妇购买了1号房，入住后进行了装修和粉刷。入住约10个月后，他们以这个房子靠近工业区，每天从早到晚都有卡车经过附近，卡车噪音影响居住为由，决定出售1号房。他们于2007年将房子卖掉，并获得了$69,801的收益。
2007年9月，他们搬进了自己投入大量资金进行了重大装修升级的房子：2号房。但在11个月后，他们以附近郊狼太多，威胁自己孩子的安全为由，于2008年8月出售了2号房，获得$273,434的收益。
2008年9月，这对夫妇搬进了他们自己购买土地并建造的3号房。在搬进新居后不久后，他们之前买房的地产经纪就找到他们，并且告诉他们有客人报出高价想要购买这套新房。因为这个新买家给的价格实在太好，好到他们难以拒绝，于是他们在2009年9月卖出了这栋房子，在除去购买土地和建造成本的基础上获得$403,776的收益。
4号，5号房
2009年12月，他们又搬进了新买的4号房，一个Townhouse，并且在入住后对房屋做了装修升级。但是很快他们发现买4号房是个错误的决定。Townhouse的停车道对于他们的卡车来说太小了，停车比较困难，而且邻居也多次投诉这对夫妇开party太吵了。于是在2011年1月，他们卖掉了这套房子，获利$54,913元。
紧接着他们搬入了新购买的5号房，并且对房屋室内和室外花园都做了装修升级。但是他们对这套房子仍然不满意，觉得还不是他们的dream home梦想之家。在2012年7月他们卖掉了5号房，并且获利$187,574。随后他们搬入了第六个房子，并且一直居住到现在。
法庭的判决
如何判定卖房收入是否为生意收入，法庭通常会考虑如下因素：所售房屋的性质以及纳税人如何使用房屋、拥有房屋的时间长短、纳税人做类似交易的次数、为房屋所付出的投入、出售房屋的背景原因以及纳税人在购买房屋时是否有出售获利的意向等。
这对夫妇在法庭上的陈述是，他们当初购买这些房屋的目的都是为了自住，如果是为了买卖房屋获利，他们就不会投入时间，精力和金钱对房屋进行装修升级。
同时他们对CRA 重新评估2007，2008，2009这3年的税表也有异议。因为税法规定CRA一般不能重新评估超过3年的以上的税务申报，除非有证据显示纳税人因为粗心，重大过失或是故意隐瞒做出了虚假陈述。
这对夫妇告诉法官，他们每年报税时都咨询了专业会计师的意见。他们都如实的告诉会计师出售房屋都是有合理的理由或者是外界不可控因素影响不得不出售。
最终法官的判决是，因为报税时咨询了专业会计师的意见，并且如实陈述了出售房屋的理由，这对夫妇并没有因为粗心，重大过失或是故意隐瞒做出了虚假陈述。只是纳税人和CRA所持立场不同而已，CRA不能超过3年的正常期限，重新评估纳税人的税表。所以2007-2009年出售的1，2，3号房的收益不能再做重新评估。
对于4号和5号房，法官认为这对夫妇购买这两套房产的主要意图是转售获利。就算转售获利不是他们购房的主要意图，转售获利的可能性也一定是他们购买这两套房产的次要意图。所以，出售4号和5号房的收入要按照生意收入100%计入当年的收入重新评估。
同时法官也否决了CRA主张的50%的重大过失罚款。法官认为，这对夫妇在每次报税时都有咨询专业会计师的意见，根据会计师的意见他们认为符合PRE的条件，不存在故意做出虚假陈述或漏报的问题。
多说几句
1，2016年1月1日以后出售的主要居所都需要纳税人在申报当年个人税时披露出售房屋的具体信息如地址，购买日期，购买价格以及出售的日期和金额，出售房产的收益以及申请PRE的金额，并且提出PRE的申请。申报的截至日期是4月30日，如果不如实披露主要居所出售的情况最高罚款可以高达$8000元。
2，一个房子到底住多久才能算主要居所？这是个被问了无数次的问题。税法上没有具体时间的规定，Ministry of Finance给出的官方的说法是one day should not be sufficient ，也就是说一天肯定是不够的。CRA也没有明确说多久，只说short period of time should be sufficient，as long as the purpose is not income generating。也就是说短时间居住也是满足主要居所的条件的，只要你的目的不是为了获利。
3，最近遇到的新情况，有个别留学生申请海外买家税退税被拒绝的理由是不能证明是主要居所，因为留学生所购买房屋不在留学生上学的城市。遇到这种情况不要着急，只要你是真实的在60天内搬家入住，没有分租或出租，平时也有居住（不需要每天都居住），那么上诉的胜算还是很大的。我们也咨询了几个律师，安省NRST 立法里并没有明确主要居所的定义，这种情况下就需要参考其他法条对主要居所的定义。加拿大联邦税法就是个重要的参考来源，同时还有之前法庭的案例里对主要居所的定义也是重要的参考来源。
4，简单的报税自己用报税软件处理问题不大，但是如果有生意收入，投资股票基金，房产投资，房产买卖或转变用途等复杂情况，最好咨询专业会计师的意见再申报，以免造成不可挽回的损失。
5, PRE是加拿大政府给普通工薪阶层最大的税务优惠，用好用足这个税务优惠是家庭积累财富的重要途径。但是不要滥用这个税务优惠，否则会给自己带来不必要的麻烦。