通常大家都知道房产出售时需要依据房产的用途计算资本增值，并缴纳相应的税款， 如果物业是自住房，可以利用主要居所增值豁免，免除部分或全部资本增值税。但是很多人不知道税法第45(1)条的规定，在物业用途发生变更时（change in use），将视同物业以公允市场价值出售。用途变更是指将用于个人使用的物业转变成用于商业目的赚取收入，反之亦然。简而言之，这意味着如果您之前拥有一套自住房或度假屋，您之前完全用于个人享受（例如居住或度假），然后决定将该物业用于赚取收入，无论是长租还是经营民宿，都将被视为出售了该物业，出售价格为在用途变更时的公允市场价值。同样的规则也适用于您将出租的物业变成用于个人使用的情况。同时税法也提供了两个姐妹条款 45（2）和45（3），纳税人可以依据这两个条款做出相应的税权选择，在使用得当的情况下，这两个税权选择可以有效避免资本增值税。
当物业转变用途时，纳税人有两个选项，第一个选项是在当年的税表上申报以公允市场价值出售这个物业。第二个选项是根据税法45（2）和45（3）提交相应的税权选择。这两个选项必须二选一，不可以置之不理，否则可能会产生严重税务后果或罚金。这篇文章我们主要介绍一下当自用的物业转变成出租物业时的税务处理。
在您决定将自用的物业转变成出租物业的情况下，第一个选项是在税表上申报以用途发生变更时的公允市场价值出售这个物业。如果想避免变更用途产生的税务后果，在满足条件的情况下，可以选择指定该物业为主要居所，利用主要居所豁免来避免资本增值税。这样做的结果是，从购买物业到用途变更之间的物业增值将免税。在转变用途的这一天，您的自住物业就变成了出租物业，而出租物业的成本就是用途变更时的公允市场价值。您需要联系一位房地产经纪或物业评估师，以确定物业在用途变更日期的市场公允价值，并在您的税表上申报。
第二个选项是是根据税法案第45(2)条提交税权选择45（2）election，这将被视为用途的变更并未发生。这个税权选择非常有用，因为它有两个作用：首先，如果您提交了税法45(2)下的税权选择，您将不再被视为在用途变更日出售了您的物业。第二个作用是，如果提交了税法45(2)下的税权选择，您将有机会在将物业用于出租期间还可以再额外指定该物业为主要居所最多4年时间。在如多伦多和温哥华这样的房价年年大幅上涨的环境中，能够避免额外4年的资本增值对于物业所有者来说可能非常有价值。以下是一个示例，说明在拥有期间物业发生用途变更的情况下，可以使用此选项来完全避免出售物业时的资本增值税。
小刘于2011年以50万加元在多伦多购入了一个物业作为自己的自住房。2017年小刘决定去温哥华发展，于是将自己的物业在2017初出租。小刘的物业在出租时的市场评估价为100万加元。在税法上视同于小刘以100万出售了自住房，同时又以100万的价格购买了一个出租物业。
2022年，小刘在温哥华事业发展很顺利，决定以后定居在温哥华，于是把自己在多伦多的物业挂牌出售。最终，该物业以150万加元的价格成功售出。
如果是第一个选项，小刘需要在2018年4月30日之前在税表上申报以100万出售了自住房，房产增值50万加元。因为过去7年该物业都是小刘的主要居所，可以利用主要居所豁免，避免50万资本增值的增值税。当小刘在2022年实际售出物业后，需要在2022年税表上申报以150万元出售了出租物业，出租物业的成本是2017年转变用途时的市场公允价100万元。小刘需要在2022年税表上申报50万元的资本增值，其中25万元计入当年的应纳税收入。
如果是第二个选项，因为物业是在2017年转变成出租物业，小刘在2018年4月30之前提交税法45(2)下的税权选择给CRA。因此2017年物业转变用途视同没有发生，同时小刘还可以将该物业继续指定为自己的主要居所最多4年时间。当2022年小刘最终出售该物业时，小刘需要在2022年税表上以150万出售了主要居所，物业成本50万，12年间增值100万元。因为在2018年提交了税法45(2)下的税权选择，该物业在2018-2021年4年时间都可以继续作为小刘的主要居所。房产总共持有12年，其中自住7年，出租后利用45（2）税权选择指定4年，总共11年作为主要居所。根据以下公式计算可以豁免的资本增值：
（指定为PR的年数+1）/拥有的年数x出售的资本利得
（11+1）/12x$1,000,000=$1,000,000
所以可以利用主要居所豁免，100万元的资本增值全部可以免税。
提交45（2）税权选择需要满足以下条件：
- 必须按时申报出租期间的租金收入
- 不能申报房子的折旧
- 45（2）税权选择需在个人税申报截止日期前提交，通常是4月30日。晚报45（2）税权选择的罚金是每个月$100, 最高$8,000。
通常情况下，物业变成出租物业后45（2）只允许最多4年时间可以继续作为主要居所。在一些特殊情况下，比如因工作或经营生意的原因长期在其他城市生活，而不得不长期出租自己的物业，纳税人可以向CRA提交申请，延长指定主要居所的时间。
使用45（2）税权选择可以有效避免大笔的资本增值税，但是并不是所有条件下都是最优的选项，特别是同时持有多套物业的业主，需要结合每个人的具体情况，房地产市场的发展趋势等做更加细致的分析。涉及房地产投资的税务规划是个繁琐复杂的问题，通常涉及金额较大，因此，咨询有经验的会计师是明智之举。
关于什么样的物业满足主要居所的条件，可以参考早前的文章：符合主要居所的条件