目的及税率
多伦多市政非居民投机税（Municipal Non-Resident Speculation Tax, MNRST）是一项新的土地转让税，将于 2025 年 1 月 1 日 生效。该税收的主要目的是遏制外国买家的房地产投机行为，提高本地居民的住房可负担性。通过阻止非居民投资者仅出于投机目的购买住宅物业，该税收旨在维持稳定的住房供应。
MNRST 的税率为 房产购买价格的 10%，这笔市政税是在现有的安大略省非居民投机税（NRST，25%）的基础上额外征收的。
纳税对象及适用房产
MNRST 适用于在多伦多购置住宅物业的外国实体和应税受托人，具体包括：
✅ 纳税对象：
- 外国个人（非加拿大公民或非永久居民）
- 外国公司（在加拿大境外注册成立或由外国实体控制的公司）
- 应税受托人（受托人或受益人中至少有一方为外国实体的信托）
✅ 适用房产类型（1 至 6 个住宅单位）：
- 独立屋
- 半独立屋
- 联排别墅
- 公寓单位
⛔ 不适用房产类型：
- 多单元公寓（超过 6 个单位）
- 商业地产
- 农业用地
- 工业物业
免税情况
某些情况下，符合条件的外国买家可豁免 MNRST，以确保税收公平并促进住房可及性。以下类别的外国买家可申请免税：
🔹 省提名豁免（Nominee Exemption）
安大略省移民提名计划（OINP）下被提名的外国人，并已申请或计划申请加拿大永久居民身份。
✅ 示例：某位技术工人获得 OINP 资格，在多伦多购房并计划定居。
🔹 受保护人士豁免（Protected Persons Exemption）
根据《移民和难民保护法》第 95 条获得难民身份的外国人。
✅ 示例：一位获准在加拿大接受保护的难民，正在申请永久居民身份。
🔹 配偶豁免（Spousal Exemption）
外国人与其配偶共同购买房产，且该配偶是 加拿大公民、永久居民、OINP 提名人或受保护人士。
✅ 示例：一名加拿大公民与其外国配偶共同购买房屋作为主要住所。
退税政策（Rebates）
如果外国买家在购房后 4 年内获得加拿大永久居民身份，则可申请全额退还已缴纳的 MNRST。
✅ 退税资格：
- 购房者必须在 4 年内成为加拿大永久居民。
- 在获得永久居民身份后的 90 天内提交退税申请。
- 购房者自购房之日起，该房产必须一直作为其主要住所（principal residence）。
✅ 退税示例：
2025 年，一位外国买家在多伦多购买公寓，并支付 MNRST。2027 年，该买家获得永久居民身份，并在 90 天内申请退税。由于符合居住和身份要求，他们可获得 MNRST 全额退款。
总结
多伦多市政非居民投机税（MNRST）是一项针对外国买家的 10% 住宅物业税，将于 2025 年生效。它与现有的 25% 省级非居民投机税（NRST） 共同运作，使外国人在多伦多的房地产投资成本更高，从而减少投机行为，并为本地居民腾出更多住房资源。
- 税收对象：非居民个人、外国公司及应税信托
- 适用房产：最多包含 6 个住宅单位的住宅物业
- 免税情形：省提名移民、受保护人士、加拿大公民/永久居民的配偶
- 退税政策：购房后 4 年内成为加拿大永久居民可申请全额退税
- 财政影响：预计 2025 年该税收可为多伦多带来 约 1500 万加元的财政收入，同时作为住房政策工具，支持多伦多的长期预算规划。