加拿大居民的主要居所Principal Residence （PR）， 也就是俗称的自住房，在出售时可以利用Principal Residence Exemption（PRE）主要居所豁免，免除部分或全部的资本增值税。
什么样的房子可以作为主要居所?
主要居所可以是以下类型的住房单位：
- 独立屋
- 小木屋
- 共管公寓单位Condo
- 公寓大楼中的公寓单位
- 多套公寓房中的公寓单位
- 拖车、移动房屋或船屋（houseboat）
如果你某一年指定您的一处物业作为主要居所，还需要需要满足以下四个条件：
- 一个住房单位、住房单位的租赁权益或者您仅为了获得在合作住房公司拥有的住房单位中居住的权利而获得的该合作住房公司的股份。
- 您单独或与另一个人共同拥有该物业的产权。
- 您、配偶或前配偶或common-law伴侣，或您的任何子女在某个时候在该物业居住。
- 您指定该物业为您的主要居所。
您的住宅所在的土地可以成为您的主要住宅的一部分。通常，可以作为主要居所一部分的土地部分面积不超过半公顷（1.24英亩）。然而，如果您能证明需要更多土地来使用和享受您的住宅，那么您可以将超过这个数量的土地视为主要住宅的一部分。例如，如果您购买财产时，市政当局规定的最小地块尺寸大于半公顷，那么超过半公顷的土地也可以作为主要居所的一部分。
拥有物业的产权（ownership）是该物业是物业满足纳税人主要居所的重要条件，产权可以是单独拥有也可以是和其他人联合拥有。拥有产权也包括（beneficial ownership）实际受益所有人。
一个房子到底住多久才能算主要居所？这是个被问了无数次的问题。税法上没有具体时间的规定，Ministry of Finance给出的官方的说法是one day should not be sufficient ，也就是说一天肯定是不够的。CRA也没有明确说多久，只说short period of time should be sufficient，as long as the purpose is not income generating。也就是说短时间居住也是满足主要居所的条件的，几周或几个月都可以满足这个短时间的要求，只要你的目的是个人或家庭居住而不是为了产生收入。这里要强调一下必须是“居住”，仅仅更改驾照地址，CRA或其他政府部门的通讯地是不满足条件的。税局有个The ordinarily inhabited rule的要求，也就是说该物业是作为日常起居的场所。
加拿大境外的物业，如果能满足上述条件，也可以作为主要居所。
主要居所豁免PRE以及主要居所申报要求
在2016年之前，只要加拿大人选择在他们拥有的整个房产期间都申报为主要居所，他们出售居住的房屋时就无需向加拿大国税局（CRA）报告销售情况。2016年1月1日以后出售的主要居所都需要纳税人在申报当年个人税时披露出售房屋的具体信息如地址，购买日期，购买价格以及出售的日期和金额，出售房产的收益以及申请PRE的金额，并且提出PRE的申请。申报的截止日期是4月30日，如果不如实披露主要居所出售的情况最高罚款可以高达$8000元。
每位纳税人与他们的配偶每年可以指定一个房产为他们的主要居所，不能在同一年份内指定多个主要居所。为了满足主要居所的条件，您、您的配偶或您的子女必须在该年的某个时候居住在该房产中（满足The ordinarily inhabited rule的要求），但也有一些特定的例外情况，我们会在后续的系列文章中详细解说。这意味着如果您拥有两个房产，那么在这两个房产拥有的任何给定年份内，只能将一个指定为您的主要居所。
当您出售居所时，您可以选择指定全部或部分年份为主要居所，使用主要居所豁免将全部或部分资本增值从税收中豁免。具体计算方法如下
（指定为PR的年数+1）/拥有的年数x出售的资本利得
例如，您拥有您的居所已经10年了，但您只将其指定为您的主要居所的年数为7年。现在您要出售您的居所，并且将在销售中获得50万元的收益。在这种情况下，计算如下：
（7+1）/10 x $500,000 = $400,000
因此，在$50万元的总收益中，有$40万元可以享受主要居所豁免。只需要在当年申报个人税时申报$10万的资本增值。
非税务居民可以在加拿大拥有主要居所吗？
加拿大非税务居民在加拿大的物业，只要满足以上主要居所的条件，可以作为非税务居民的主要居所。但是非税务居民没有主要居所豁免Principal Residence Exemption的待遇。也就是说，即便非税务居民拥有在加拿大的主要居所，但是出售时仍然要交资本增值税。
如果您曾经是加拿大税务居民，并且拥有加拿大的主要居所，离开加拿大后仍然保留了加拿大的主要居所。在税务居民期间仍然可以享有主要居所豁免。这种情况下非税居民出售该物业时可以使用上文中用到的公式计算主要居所豁免的额度。
有关非税务居民出租或出售加拿大物业的税务处理，可以参考《非税务居民出租和出售物业的税务处理》
下一篇文章我们将介绍当主要居所转变成出租物业时的税务处理。